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楼市套路 _ 用环线来划分房价高低,OUT

第四、第五批次集中入市以及第六批次的即将入市的前奏已经响起了好一阵子,有一些问题一直困扰购房者:

究竟应该选择什么样的区域或者板块入手?

如果不考虑购买问题,到底买内环、中环、外环哪里才更容易升值?

还有朋友终于明白,即使是自住的房子,也是人生中最重要、金额最大的投资,来提问楼主。他计划先买近郊一套升值更快的两房或者说面积相对较小、较容易升值后套现的房子,未来再置换回市区。

那么这样的逻辑是否成立呢?

当然成立!

上海的房价是不是按照传统思维的内环、中环、外环、郊环来排列的呢?

答案是否定的,你可能一直就错了。

之前,可能你经常会听到一些地产广告,或者身边的人,或者售楼处的销售告诉你——因为靠近内环,所以房价云云;因为地处中环以内,所以房价如何。

其实,这是房地产市场中被运用最久的套路。

环线从来就不是区别楼盘房价高低的标准,环线只是统计局和数据系统为了样本取样的一种工具。

楼市地图的发展,从来不按照环线逻辑来发展。

内环线在上世纪90年代建成,那个时候房地产市场尚未形成。内环囊括的区域其实很长一段时间也并不是传统意义上的好地段。譬如东北角的杨浦,北段的普陀、闸北,甚至包括浦东花木、联洋等,当时还有大片荒地、农田。

核心价值的高地段,是外滩、人民广场、静安寺、淮海路。即使目前公认的城市中心商务区徐家汇,都是之后慢慢发展起来的,当然还算属于内环以内。而当时定位于高端国际住区的古北,就已经颠覆了所谓的环线房价概念,价格比传统市中心的房子还要贵2-3倍。古北的位置在内环以外,外环以内。

古北建成的时候,中环线还在规划图纸上。

外环线、中环线浦西段之后相继建成,楼市的价格梯度似乎由此建立。其实,只是进入到另一个误区而已。

因为上海城区的西部如古北、虹桥、徐家汇、中山公园的发展成熟,中内环和中外环间西部区域,一直就是房价高地,要高于北中环、南中环和东中环。

上海四大副中心打破了传统中心格局

北边的大华板块垂垂老矣,桃浦、真如犹嫌凌乱,传奇大宁尚待字闺中,价值没有因为两区合并爆发增长。而五角场副中心,虽然和徐家汇同样并列,但其房地产板块价值的腾飞还要等到万达广场、百联又一城,10号线地铁通车,以及新江湾国际社区的逐步形成,所花费的时间成本也在整整10年以上。

随着每几年城市规划的调整,地段的不断刷新颠覆,楼市逐步形成新的价格层级。

小陆家嘴、新天地、苏河湾——15W+

北外滩、南外滩、世博滨江、静安寺、淮海路、徐汇滨江——12W+

大宁、花木、新江湾、徐家汇、古北、不夜城、前滩——10W+

大虹桥核心区、张江、金桥、真如、长风、莘庄、唐镇——7W+

我们可以看到顶级豪宅的地段,还没有新贵出现在内环以外,除了佘山、东郊的独栋别墅为特例。其他的房价地图已经不再围绕环线展开,中环区域已经爬升到和老牌地段叫板的同等位置。大宁金茂府、新江湾泰禾上海院子都在挑战传统的内环豪宅地位。前滩已经开盘的中粮和铁狮门项目,如果不是政府限价因素,其实突破10W+的单价也是没有任何悬念的。

新静安城市规划

外环以外则更是一片颠覆。大虹桥、浦东唐镇、闵行浦江镇,因为对接城市中心的改变,都齐齐向房价8W+迈进。

去年夏天那几个月,伴随地王不断涌现,让人至今难忘。虽然很多自媒体用不专业的地价反推房价的计算方式有问题,但泗泾、周浦、顾村、南桥、青浦新城的高楼板价,也同样是在印证规划建设的改变、新商业中心的出现、地王的抬价效应,都把所谓的“环线房价论”击得粉碎。

再来看一张图。

数据来源:同策数联

很明显可以看到,如今内环内的新盘房价由于限价措施,和供应萎缩,在进入2017年后,已经被内中环的项目一举超越。而郊环外和外郊环的房价一直黏着,一段时间中,外郊环间的价格也超越了外环内的价格。

楼市已经不是按照传统的地段、区域逻辑平衡发展,如果你要选择好房子、升值快的房子,一定要注意到新中心的规划和实施,房地产的价值是看未来兑现的。很多已充分成熟的地段,抗跌性一定强,保值安全性高,但肯定不是获得最好的投资收益。就好像上海的市场2016年属外郊环涨得凶,而2015年则是中环板块的天下。

用发展的眼光来判断市场价值,不固化思维,才是获取超级收益的金钥匙。

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哈评新说·数字化转型:是谁成就了智慧的不夜城澳门?

 

 

 

 

是谁成就了智慧的不夜城?.mp312:36

来自华为企业业务

 

 

 

历经了数个世纪的变迁,东西文化汇聚于此埋下伏笔,书写它独特的故事,留下可堪追忆的痕迹,这里就是“世界四大娱乐城之一”——澳门,来到这里的人无不倾倒,更是对它城市服务赞不绝口。这样的一座不夜城,是如何向民众提供优质服务的呢?《哈佛商业评论》中文版采访到澳电电力系统调度部总监刘筱驹先生,讲述利用华为ICT技术进行电网智能升级,探讨城市关键基础设施电网的智能化发展路径,并以此洞见到未来城市的新图景。

澳门电力股份有限公司(简称澳电)作为澳门基础行业和公共服务领域的支柱公司,正利用最先进的数字和智能技术,协助特区政府打造宜居、宜业、宜行、宜乐和宜游的新型智慧城市。究竟公司如何将新兴技术深度融合到电力系统运行中,缓解城市供电压力的同时,为民众带来更为安全可靠、清洁环保的服务体验呢?澳电的管理和运营流程又随之发生了哪些改变?一起来看!

内容摘要:

2018年9月中旬,超强台风“山竹”在澳门登陆。狂风暴雨侵袭下,多区树木倒伏,高楼大厦晃动明显。巨浪疯狂拍打着海岸线,海水抬升并涌入市区,低洼地带几成泽国。在这种极端恶劣天气中,城市的基础设施承载力面临着巨大考验。

作为澳门的公共服务必不可缺的一部分,澳门特区唯一拥有输送、分配及出售高、中和低压电力的公共供电服务机构澳门电力股份有限公司(Companhia de Electricidade de Macau,简称澳电)担负起了重要职责。澳电电力系统调度部总监刘筱驹指出,“台风过境,电力供应是最重要的保障之一,因为一旦电力中断,交通、通信、供水、消防、医疗等多个社会系统都会受到巨大影响,甚至瘫痪。因此,不论在2017年的‘天鸽’,还是2018年澳门人记忆犹新的‘山竹’期间,澳电都在全力确保为民众提供安全、稳定的电力服务,并在灾后快速恢复了因水浸而被迫断电地区的供电。”

澳电供电可靠性指标一直都处于全球领先水平,平均服务可用指数在99.9998%。为维持并进一步提升高水平服务品质和客户满意度,公司长期以来都致力于通过先进技术,提高电力系统的可靠性和安全性。

早在2000年,澳电就已经开始实施配网自动化,到2005年已经全面实现配网的远程监控。2007年,澳电开始采用数字化变电站,进行智能升级。公司从2008年开始试点中压环网的闭环控制技术,可以在事故发生时瞬间隔离事故,客户根本感觉不到停电发生,从而有效提高了电网的供电可靠性。

但随着2002年博彩业的开放和2015年进入粤港澳大湾区发展体系,澳门经济增长态势良好,用电需求随之上涨,总用电量于过去十年的升幅接近60%。2017年,澳门电网最高负荷首次超过100万千瓦,与此同时,居民对供电质量和服务质量也有了更高要求,因此澳电的供电能力面临着新的挑战。此外,澳门面积小、自然资源相对较少,但人口密度极高。为缓解人口对资源和环境的压力,实现城市可持续发展,澳电必须引入和有效使用较不稳定的清洁能源,而这给电网的管理和运行也带来了冲击。澳电仍须借助各种先进科技应用,“让现有的优质服务变得更加出色”。

ICT技术助力电网智能升级

澳电一直在不遗余力地推广新技术,致力于打造一个从发电到用电过程中,能够控制所有节点、完全实现数字化联接的电力传输网络,即现在已进入多个国家和地区战略规划的“智能电网”。智能电网将先进的传感测量、通信、资讯等技术与物理电网高度集成,而智能电表、线路传感器及远程终端等配套智能互联设备使公司可及时了解到各节点的状况并进行调整和控制。供电服务的稳定性和安全性得到了大大的提升。

打造技术先进的智能电网。要实现全面的能源互联,信息通信,也就是ICT技术的发展和引入是关键和基础。刘筱驹告诉我们:“建立基于ICT的基础架构,目前在我们看来就是电力基础设施与行业应用类软件的深度融合。澳电长期以来都在关注相关技术的突破,目前正积极实施智能计量项目、设备状态实时监测等资产管理项目。除此之外,我们还会把电动汽车充电管理系统、分布式光伏系统以及共同管道、智能街灯等新的技术应用纳入到智能电网的管理系统中,从而带来更智能、高效、清洁的供电和用电新模式。”

寻求技术成熟的合作伙伴。但在实际应用中,澳电依然面临一些难题。由于新的技术和系统并不完全成熟,公司在应用过程中往往会遇到意料之外的阻碍,因此只能一边研究一边试点,这也影响到更新换代的速度。为此,澳电积极发展技术合作伙伴网络,其中华为因自身开放透明、创新领先和安全可信的解决方案,在多个方面为澳电提供了关键支持。

澳电原有的主干通信系统已经运行多年,运速较慢,近年来还出现不稳定的情况。2016年,澳电选择了在通信和自动化领域长期处在领先地位的华为,协助自己升级主干通信网的带宽,在很大程度上提升了通信速度和容量。另外,华为的服务器及网络设备也保证了澳电调度数据网的稳定运行。在中压光纤通信中,澳电也部分采用了华为的相关技术。

刘筱驹对华为提供的先进技术和优质服务给出了极高评价。“在确保网络通信及自动化可靠性方面,华为给了我们极大信心。另一方面,公司的运作效率得到很大提升,这对我们以更大优势融入大湾区的发展、实现‘亚洲领先的能源服务供应商’的愿景具有重要帮助。”

智能电网促进管理流程的转变

在改造电网基础设施,持续优化智能电力系统的过程中,新技术的引用必然会带来相应管理流程的变化。比如澳电通过实施智能化的状态检测,一些年度定期的设备检修流程将需要改变。从面向客户的业务方面看,传统的呼叫中心、计量系统、客户服务等流程也越来越多的依靠自动化或者数字化技术来完成。澳电已经应用自动语音系统与客户沟通,而随着智能计量的发展,自动抄表已经取代了部分人工抄表。随着智能电网的发展,澳电的管理流程和人员培训系统同时也在调整。“改变一些已经固化的流程肯定会遇到阻力,”刘筱驹表示,“我们必须让相关管理人员和员工进行流程方面的沟通,或者让他们参与到转型过程中,从而减少他们对变化的抗拒。”

但改变势在必行。特别利用ICT技术升级基础架构后,澳电可以及时获取电网的全景信息并实现信息和电能的合理流动。华为为澳电提供的数据中心网络解决方案使得电网监控人员能够更清晰地“看到”整个电网的运行情况,从而实现精准控制和智能运维,比如及时发现故障预警并进行隔离和复电、根据需要调配资源进行匹配,以及进行有效资产维护等等。

重新定义智慧城市的用电体验

智能电网中的突破性技术不仅改变了电网基础结构本身,也正在颠覆整个能源供应和销售网络,进而改变居民用电方式乃至城市生活体验,让民众感受到智慧城市的智能、高效、便捷和环保。

个性化互动式供电服务。以澳电正在安装和普及智能电表为例。通过智能电表,澳电可采集客户侧的数据,逐渐了解和分析客户需求与特性,从而按需或按客户要求的方式为客户提供更个性化的服务。在未来大规模安装智能电表后,公司还将在政策辅助下,对客户侧需求进行管理,通过峰谷期费率的差异,让客户自动响应用电的时段。智能计量(AMI)解决方案可实现削峰平谷,减少能源浪费的同时与客户双向互动,将为民众带来前所未有的智能用电与电力营销服务体验。

有效使用清洁能源。绿色能源是发展智慧城市的重要条件之一。澳电正在积极协助澳门特区政府发展清洁能源和电动汽车,促进绿色低碳的城市生活方式,打造可持续发展的现代化都市。智能电网更好地适应分布式电源及电动汽车充放电设施的接入,对未来更环保的新用电模式和出行方式起到了关键支撑作用。

智慧能源注入发展新动力

智能电网让能源的供应、管理和使用更“智慧”,而智慧能源为城市的可持续发展注入了稳定、安全、经济和清洁的动力。澳门正在积极建设“一中心一平台”,即世界旅游休闲中心、中国与葡语国家商贸合作服务平台,同时深度参与到大湾区建设中。澳门电力为澳门的转型与发展提供了强有力的支持,并将在未来用更智慧化、清洁化的能源点亮这座亚洲娱乐之都。